Saturs
- posmi
- 1. daļa Iesaistīties nekustamā īpašuma attīstībā
- 2. daļa Projektu finansēšana
- 3. daļa Īpašumu portfeļa izveidošana
Nekustamā īpašuma attīstīšana iesācējiem var būt sarežģīta darbība, taču tā nav no jums nepieejama, ja vien jūs parādāt pacietību, ambīcijas un it īpaši atjautību. Jūsu pirmajā pieredzē vissvarīgākais uzdevums ir noteikt, kuriem īpašumiem jūsu reģionā ir vislielākais komerciālais potenciāls. Tad jums ir jānodrošina finansējums un jāiegūst īpašums, kad tas piedāvā izdevīgas izmaksas, kas ļauj samazināt finanšu riskus. Kad esat to pielāgojis savam redzējumam, izlemiet, vai vislabāk to iznomāt vai pārdot, lai pievienotu peļņas gūšanas sarakstam.
posmi
1. daļa Iesaistīties nekustamā īpašuma attīstībā
- Izveidojiet detalizētu biznesa plānu. Pēc tam, kad esat izlēmis izmēģināt veiksmi nekustamā īpašuma attīstībā, vispirms darīsit īsu aprakstu, kā jūs konkretizēsit savu ideju. Paņemiet lapu un pildspalvu un sniedziet nelielu sava biznesa aprakstu tieši tā, kā jūs to iedomājaties, un paskaidrojiet, kā to varētu izmantot jūsu sabiedrībā. Pēc tam izveidojiet pieejamo resursu sarakstu, piemēram, sākuma fondus un kontaktus ar apkārtnes īpašniekiem.
- Svarīgi jautājumi, kas jāapsver, ietver jums pieejamo kapitālu, spēju patstāvīgi pārvaldīt vairākus īpašumus un jūsu panākumu iespējas, ņemot vērā pašreizējo nekustamā īpašuma tirgus stāvokli.
- Vai nekustamā īpašuma attīstība būs jūsu pilna laika vai nepilna laika darbība, lai dažādotu ienākumus?
-
Esiet konkrēts attiecībā uz saviem mērķiem. Lai nekustamā īpašuma attīstību padarītu par ienesīgu biznesu, ir svarīgi paturēt prātā skaidrāku mērķi: "Ieguldiet īpašumu, lai nopelnītu daudz naudas. Labāks veids, kā turpināt, ir sākt ar pieticīgu, bet precīzu plānu šādi: "Es vēlos iegādāties veco Senluisas ēku un pārvērst to studentiem par pieejamu mājokli. Izveidojot pamatstratēģiju, jums būs taustāmāks redzējums par to, kas jādara, lai to sasniegtu.- Pārliecinieties, ka jūsu mērķi ir reāli, kad sākat un veidojat portfeli (un savu reputāciju) ar vienu īpašumu vienlaikus. Pārāk augstu mērķu izvirzīšana varētu būt dārga kļūda.
- Vienkāršākais veids, kā iekļūt tirgū, ir iegādāties māju, atjaunot to un pēc tam to pārdot. Turpmāk jūs varat apsvērt lielākus un dārgākus īpašumus.
-
Padomājiet par sava rajona nekustamā īpašuma vajadzībām. Varbūt piepilsētas mājas, kas atrodas ārpus daudzsološa rūpniecības centra, praktiski neeksistē vai arī pilsētā trūkst modernu restorānu. Visur, kur jūtams pieprasījums, pastāv iespēja ienesīgai nekustamā īpašuma attīstībai. Kopumā veiksmīgākie projekti ir tie, kas atbilst iedzīvotāju vajadzībām.- Vienmēr ņemiet vērā iedzīvotājus, kas dzīvo apgabalā, kurā jūs izstrādājat projektu. Ir svarīgi attīstīt savu nekustamā īpašuma projektu, ņemot vērā potenciālo pircēju vai īrnieku.
- Ja, piemēram, jūs dzīvojat apgabalā, kurā dzīvo daudz vecāku cilvēku, var būt daudz jēga veidot viegli pieejamus vienstāvu namus vai dzīvokļus, nevis daudzstāvu luksusa ēkas, pat ja viņi ir modē.
2. daļa Projektu finansēšana
-
Piesakieties izstrādātāja kredītam. Kad esat izveidojis iespējamā plāna savam pirmajam nekustamā īpašuma projektam, dodieties uz banku un pārskatiet savu programmu pie viena no komandas nekustamā īpašuma attīstības speciālistiem. Tas, visticamāk, sniegs jums precīzu visu ar pirkumu saistīto izmaksu aprēķinu, kā arī iespējamās finansiālās palīdzības summu. Daudzos gadījumos banka garantē līdz 70 līdz 80 procentiem no primārajām iegādes izmaksām, bet, iespējams, nesedz papildu izdevumus, piemēram, celtniecības un licencēšanas izmaksas.- Jums, tāpat kā jebkuram citam aizdevuma veidam, būs jāuzrāda kredīta pierādījumi vai jāsniedz nodrošinājums, lai jūs uzskatītu par nopietnu investoru. Dažas iestādes var pat pieprasīt, lai jūs iemaksātu apmēram 15-20% no kopējām paredzamajām projekta izmaksām.
- Dzīvojamo un komerciālo īpašumu pirkšana un atjaunošana prasa daudz naudas. Ja vien jums nav ievērojamu ietaupījumu summu rezervē, jums, iespējams, būs zināmā mērā jāpaļaujas uz ārēju finansējumu.
- Rūpīgi pārdomājiet savu priekšlikumu un uzziniet, vai tam tiešām ir potenciāls. Banka var nolemt noraidīt jūsu finansējuma pieteikumu, ja tā uzskata, ka esat uzņēmies ļoti lielu risku.
-
Nosakiet pareizus finanšu ierobežojumus. Atrodiet lielāku summu, kuru novērtējat par konkrēto īpašumu, un pieturieties pie šīs summas. Tas neļaus jums pārliecināt pieņemt vienošanās, kas galu galā liks jums zaudēt naudu. Budžetu veikšana un atbildīgas investīcijas ir viens no svarīgiem soļiem ilgtermiņa rezultātu sasniegšanai.- Summa, kuru jūs būtu gatavs maksāt, būs atkarīga no dažādiem faktoriem, piemēram, ekonomikas, ģeogrāfiskā stāvokļa un pabeigtā projekta aptuvenās vērtības. Tāpēc katram projektam tas ir atšķirīgs.
- Nekustamā īpašuma attīstības bizness ir ļoti līdzīgs azartspēlēm: labāk nopelnīt maz, bet bieži, nekā daudz likt, lai pazaudētu visu.
-
Izlemiet, vai jūs pērkat īpašumu, lai to pārdotu vai īrētu. Dzīvokļa pirkšana īrei ir salīdzinoši zema riska iespēja gūt peļņu, kad sākat šo darbību, jo tā dod iespēju atgūt ieguldījumu par īres maksu. No otras puses, iegādājoties vietu tā pārdošanai, varat to atjaunot un sākt citu projektu, neuztraucoties par to, kā tirgus attīstība varētu ietekmēt īpašuma bruto vērtību. Vēlreiz pārskatiet savu sākotnējo biznesa plānu un pieejamos resursus, lai noteiktu iespēju, kas var radīt lielāku rentabilitāti.- Lielākā daļa jauno nekustamo īpašumu attīstītāju dod priekšroku nekustamo īpašumu pirkšanai. Tādā veidā viņiem ir pastāvīga ieņēmumu plūsma, uz kuru viņi var paļauties un kurus savukārt var izmantot citiem projektiem.
- Ja vēlaties šo pieeju, mēģiniet nopelnīt līdz 10% no sākotnējiem ieguldījumiem, izmantojot nomas maksu katru gadu. Pērkot īpašumus tālākpārdošanai, izmaksu pamatošanai labāk ir lūgt vismaz 30% no kopējās pirkuma summas. Piemēram, 150 000 eiro no gada īres ienākumiem ir pietiekami, lai virs 1,5 miljoniem eiro saglabātu īpašumu. Vienam projektam, kura ieguldījums ir 4 miljoni eiro, jūs iegūsit labu darījumu, ja īpašumu pārdosit par vismaz 1,2 miljoniem eiro vairāk.
-
Pārzināt īpašuma pirkšanas riskus. Nav garantijas, ka iegādātās preces nopelnīs naudu, pat ja tās atrodas precīzi tāda reģiona vidusdaļā, kas uzplaukst ekonomiski. Tāpat kā jebkurā biznesa projektā, vienmēr pastāv nejaušības elements. Ja neesat pārliecināts, ka varat dzīvot reāli bez ienākumiem no jauna īpašuma, prātīgāk būtu atrast drošāku variantu.- Neskaitāmi citi nebūtiski faktori var neļaut īpašumam gūt peļņu, kā jūs gaidījāt. Tajos ietilpst neparedzētas strukturālas problēmas un ekonomiskā konusa attīstība. Šos faktorus bieži ir grūti vai neiespējami paredzēt.
3. daļa Īpašumu portfeļa izveidošana
-
Mērķa īpašības daudzsološās teritorijās. Labs īkšķa noteikums ir identificēt apgabalus, kas tikai sāk parādīt izaugsmes pazīmes vai kuri nesen ir pieredzējuši to popularitātes pieaugumu. Tādējādi jūs varat iegādāties īpašumu par zemu cenu un pārdot to dārgāk, maksimāli palielinot savu peļņu.- Mērķtiecīgi vērtējiet telpas, kas atrodas netālu no skolām, lielām korporācijām, iepirkšanās centriem un citām vietām, kas varētu piesaistīt pircējus.
- Iesācēju izstrādātāju izplatīta kļūda ir meklēt vietas, kas jau ir pārtikušas, un mēģināt tur nokļūt. Paturiet prātā, ka jo augstāka izaugsme, jo zemākas ir paplašināšanas iespējas.
-
Meklējiet motivētus pārdevējus. Jūs veiksit labu uzņēmējdarbību ar cilvēkiem, kuriem īpašums jāpārdod pēc iespējas ātrāk. Tas var būt bankrotējoša uzņēmuma īpašnieks, šķirts pāris vai īpašnieks, kurš apmetas uz dzīvi citur un kuram nav lielas intereses par īpašumu. Šie cilvēki zina, ka, ja viņi nekavējoties nepārdod savu īpašumu, viņi var zaudēt lielu daļu savu ieguldījumu.- Apsveriet iespēju īrēt nekustamā īpašuma aģentu, lai palīdzētu jums atrast īpašumus un vienoties par to cenām. Parasti nekustamā īpašuma aģenti cenšas noskaidrot, kāpēc pārdevēji šķiras no sava īpašuma, kas varētu dot jums priekšrocības, kad ir pienācis laiks izteikt piedāvājumu.
-
Pirms pirkuma veikšanas veltiet visu laiku. Nesteidzieties slēgt darījumu. Pirms jūs apņematies, jums jāpārliecinās, ka esat paveicis labu darbu, izpētot un novērtējot katra mērķa īpašuma riskus un iespējamos ieguvumus. Pretējā gadījumā jūs varat beigties tērēt vairāk resursu, nekā jūs kādreiz esat iedomājies, un jūs galu galā zaudējat sniegumu.- Uzdodiet pašreizējam īpašniekam visus iespējamos jautājumus par tādiem apsvērumiem kā uzturēšana, zonēšana un nodokļi. Ja nepieciešams, pārdomājiet savu lēmumu dažas dienas.
- Kad esat atradis perfektu īpašumu, nevilcinieties parakstīt līgumu ar savu vārdu un parakstu uz tā.
-
Atjaunojiet ar darbinieku komandu. Kad īpašums pieder jums, jums tas būs tikai jāatjauno, lai to pārdotu. Atkarībā no īpašuma veida jums, iespējams, nāksies nolīgt darbuzņēmēju vai arhitektus, celtniecības komandu, inženierus, dizainerus un interjera dizainerus, lai jūsu redzējums kļūtu par realitāti. Galvenais mērķis šeit ir padarīt to labāku, nekā tas bija, kad jūs to iegādājāties, kas palielina tā vērtību.- Nelieliem projektiem un vienģimeņu mājām, kur nav finansiāli iespējams pieņemt darbā citus cilvēkus, jūs varat ietaupīt uz remonta izmaksām, pats veicot pamatremontu.
- Pārdodot īpašumu, novērtējiet to atbilstoši veiktajiem uzlabojumiem. Jums ir jābūt gataviem risināt sarunas, lai sasniegtu summu, kas ir pietiekami tuvu jūsu pārdošanas cenai, lai jūs varētu dzīvot.
- Pirms sākat plānot savu pirmo nekustamo īpašumu projektu, ietaupiet tik daudz kapitāla, cik iespējams, lai papildinātu aizdevumus, ko esat paņēmis savā biznesā. Jūs būsit priecīgs to darīt, ja izdevumi būs lielāki par tiem, par kuriem bijāt vienojušies.
- Pārliecinieties, ka visi jūsu īpašuma atjaunošanas darbi atbilst parametriem, kas noteikti teritorijas zonējumā un būvnormatīvos.
- Jūsu pirmajos divos projektos var būt laba ideja sadarboties ar pieredzējušu nekustamo īpašumu attīstītāju. Viņš var piedāvāt vērtīgus padomus un palīdzēt izvairīties no kļūdām, kas parasti rada problēmas iesācējiem.
- Īpašumu pirkšana izsolē var būt lielisks veids, kā izmantot daudz.
- Iegūstot pieredzi, jums būs vieglāk saņemt aizdevumus un vēlāk pieteikumus apstiprināt.
- Ņemot vērā raksturīgo risku, nekustamā īpašuma attīstība var nebūt drošākā darbība cilvēkiem bez liela finanšu tīkla.